Direito Civil
Contrato de compra e venda: cuidados antes de assinar
· Por Érica da Cruz Feitosa Carvalho, OAB/GO 65.260
Antes de assinar um contrato de compra e venda, é essencial verificar quem é o real proprietário, se o bem tem dívidas, ônus ou pendências judiciais, e conferir se o contrato descreve corretamente o objeto, o preço, a forma de pagamento, os prazos e as consequências do descumprimento. A maior parte dos conflitos judiciais nasce de verificações que não foram feitas antes da assinatura.
O que verificar antes de assinar um contrato de compra e venda?
O primeiro cuidado é confirmar que o vendedor é mesmo o proprietário e pode vender o bem. No caso de imóveis, isso se faz pela matrícula atualizada no registro de imóveis, que revela dono, ônus, hipotecas, penhoras e ações judiciais. Também é importante checar certidões do vendedor e do próprio bem, como débitos de IPTU, condomínio e, em veículos, restrições e multas. Comprar sem essa verificação pode significar assumir problemas que não aparecem no anúncio.
Quais cláusulas não podem faltar no contrato?
Um contrato seguro descreve com precisão o bem, o preço total e a forma de pagamento, incluindo sinal, parcelas, índices de reajuste e juros, quando houver. Deve constar ainda o prazo e a forma de entrega ou transferência, a responsabilidade por tributos e despesas de registro, a garantia oferecida e as regras para rescisão e inadimplemento. Cláusulas vagas, como prazos sem data ou valores 'a combinar', são fonte frequente de litígio.
Sinal de negócio: quando pode ser perdido ou devolvido?
O sinal, também chamado de arras, serve para confirmar o negócio e garantir o cumprimento. Em regra, se o comprador desiste sem justificativa, perde o sinal; se quem desiste é o vendedor, deve devolvê-lo, em muitos casos em dobro, conforme as regras do Código Civil sobre arras confirmatórias. Por isso o contrato precisa deixar claro o valor do sinal, sua função e o que acontece em cada hipótese de desistência.
Contrato de gaveta é seguro?
O chamado contrato de gaveta, que não é levado a registro, tem validade entre as partes, mas oferece riscos relevantes. No caso de imóveis, a propriedade só se transfere com o registro no cartório competente, de modo que o comprador sem registro pode perder o bem em penhoras ou vendas posteriores a terceiros. O registro adequado, seja da escritura pública, seja do compromisso de compra e venda, é o que protege o adquirente perante todos.
O que fazer quando o outro lado descumpre o contrato?
O descumprimento pode ensejar desde a cobrança do que foi ajustado até a rescisão com devolução de valores e indenização, conforme a gravidade e o que o contrato prevê. Antes de judicializar, é comum tentar a composição amigável, por notificação ou negociação documentada. Persistindo o impasse, a discussão segue ao Judiciário, onde cada caso é avaliado conforme o contrato, as provas e a conduta das partes.
Perguntas frequentes